Rentabilidad de alquileres en CABA: cuáles son los barrios que más pagan

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¿Volvió a ser negocio comprar para alquilar? Es la pregunta que resuena en un mercado inmobiliario en el que los valores de venta comenzaron a recuperarse a pesar de que en los últimos meses la suba se moderó significativamente, luego de una importante caída pospandemia, a raíz de que el crédito hipotecario volvió a estar sobre la mesa de los argentinos.

Los analistas coinciden en que, si los préstamos a largo plazo logran masificarse, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres. Más inquilinos convertidos en propietarios implicaría una demanda menos presionada y, en consecuencia, valores de alquiler con menor margen para seguir subiendo. Encaminado el 2026, el escenario combina señales de estabilización con una sensibilidad todavía alta a la macroeconomía y, en particular, al acceso al crédito.

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A esto se suma otro dato clave: tras la derogación de la ley de alquileres -en diciembre de 2023-, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Aún así, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que funciona como un techo natural para nuevas subas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.

En ese contexto, la rentabilidad vuelve a ocupar el centro de la escena. A marzo de 2026 -último mes relevado- la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos publicados en la ciudad de Buenos Aires subió y se ubicó en 5,62%, tomando como referencia un dos ambientes de 50 m². Es decir, se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, 6,4% menos de lo requerido un año atrás, de acuerdo al informe realizado por la plataforma inmobiliaria Zonaprop.

Mientras que en el caso de una unidad de un ambiente de de 42 m², la rentabilidad promedio de CABA se encuentra en torno al 5,8%; y para los tres ambientes de 73,5 m², los números promedio rondan un 5,7%. El calculo se realiza en base a un promedio de todos los barrios de la ciudad con inmuebles publicados en alquiler en el sitio web de la compañía.

Cuáles son los barrios más rentables de la ciudad

La verdadera diferencia aparece al mirar el mapa de la Ciudad. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. Un dos ambientes en Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, La Boca y Parque Patricios, superan el 7% anual de renta bruta, posicionándose como las zonas más atractivas desde una lógica estrictamente inversora.

Se trata de barrios históricamente relegados por el comprador final, pero que muestran números contundentes cuando se los analiza desde el rendimiento. Menor valor por metro cuadrado y alquileres que se sostienen.

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En la vereda opuesta aparecen los barrios premium. Puerto Madero, Núñez, Palermo, Belgrano y Colegiales tienen rentabilidades más acotadas, que oscilan entre el 3,7% y el 4,9% anual.

¿La razón? Los altos valores de venta y de alquiler comprimen la rentabilidad, aun con una demanda sólida y bajo riesgo de desocupación.

Al hacer la diferencia por cantidad de ambientes, el ranking de rentabilidad queda conformado de la siguiente forma:

Los barrios con los monoambientes más rentables:Parque Avellaneda: 7,6%Lugano: 7%Parque Patricios: 7%Vélez Sarsfield: 6,8%La Boca: 6,9%Dos ambientes:Villa Lugano: 10,2%Nueva Pompeya: 8,1%Parque Avellaneda: 7,8%La Boca: 7,6%Parque Patricios: 7,2%Tres ambientes:Villa Lugano: 8,8%Parque Avellaneda: 7,5%San Cristóbal: 7,1%Constitución: 6,9%Parque Patricios: 6,6%Los barrios menos rentables

Por el lado contrario, los barrios que presentan los precios de venta más caros tienden a ser los que menos renta bruta anual generan. En este caso, al igual que con los que mayor rentabilidad ofrecen, las zonas se repiten entre las diferentes tipologías:

Puerto Madero, el que menor ganancia genera Monoambientes: 4%Dos ambientes: 3,7% PalermoMonoambientes: 4,6%Dos ambientes: 4,5%Tres ambientes: Núñez Monoambientes: 4,8%Dos ambientes: 4,5%Tres ambientes: 3,7%BelgranoMonoambientes: 4,7%Dos ambientes: 4,6%Tres ambientes: 4,1%

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Colegiales Monoambientes: 4,8%Dos ambientes: 4,9%Tres ambientes: 4,9%

Para el caso de los tres ambientes, dos barrios que se destacan dentro del top cinco, pero que no figuran entre los menos rentables en las demás tipologías, son: Retiro, con un 4,3%, y Villa Devoto, con un 4,7%.

Fuente: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inversiones/rentabilidad-de-alquileres-en-caba-cuales-son-los-barrios-que-mas-pagan-nid22042026/